הלוואות או לא להיות - חלק 2/2
בחלק הראשון, הסברנו שסוגי ההלוואות הן בעצם חלק מתהליך חיי עסקה.
הסברנו על סוגי ההלוואות לצורך רכישת הנכס. עכשיו נדבר על הלוואה לאחר שקנינו את הנכס.
בארץ זה נקרא מחזור משכנתא. בארה״ב זה נקרא ריפייננס (Refinance) – מימון מחדש.
מימון מחדש נוכל לעשות בדרך כלל 6 חודשים לאחר הקניה. אפשר גם לפני אבל אז התנאים עלולים להיות פחות טובים.
יש 2 סוגים עיקריים של ריפייננס:
1.משיכת כסף (Cash-Out Refinance) –
יש לנו נכס בשווי מסוים ונרצה לשעבד אותו לבנק בתמורה לכסף. הכסף שנקבל יהיה פטור ממס מעצם היותו התחייבות ולא רווח. עם הכסף נוכל לעשות כל מה שנרצה – לטוס לטיול, לקנות רולס רויס, להשקיע בקריפטו, לקנות נכס להשקעה או כל דבר אחר. באופן אישי אני ממליץ להשתמש בכסף רק לצורך השקעה מחדש.
כמשקיעים זרים, לרוב נוכל לקבל עד 60% משווי הנכס (במקרים מסוימים גם 65%(. מהסכום הזה נוריד את הוצאות הסגירה וזה סכום הכסף שיישאר לנו. כך למשל אם שווי הבית הוא $200,000 לפי הערכת שמאי, נוכל לקבל $120,000 ומתוכם יישאר לנו כ- $110,000-$115,000.
2. שיפור תנאים (Rate and Terms) –
בריפייננס מסוג זה אנחנו לא מוציאים כסף (במקרים מסוימים אפשר להוציא עד 5%) אלא רק משפרים את התנאים. נניח הריביות בשוק ירדו אז נרצה למחזר את המשכנתא ולקבל את הריביות הנמוכות. עוד דוגמא היא אם לקחנו הארד מאני (זוכרים מהפוסט הראשון?) ונרצה לקחת עכשיו משכנתא כדי לשפר את התנאים.
היתרון המרכזי כאן הוא שהריביות שנקבל יהיו טובות יותר מאשר Cash-Out.
יש לכם נכס בשווי גבוה מ- $100,000?
לקבלת הצעה לריפייננס – לחצו כאן
כמה דגשים:
- כשאתם ניגשים למלווה/ברוקר כדי להתחיל תהליך ריפייננס, חשוב שתציינו בפניו אם אתם רוצים Cash-Out Refinance או Rate and Terms.
- התנאים לריפייננס יהיו פחות או יותר זהים כמו למשכנתא (זאת מהפוסט הקודם). כמובן שהם גם ישתנו ממלווה למלווה.
- ניתן לעשות ריפייננס למספר נכסים כל עוד כולם תחת אותה חברה. אם הם לא תחת אותה חברה בתחילת התהליך, אפשר לבקש שיעבירו אותם תחת אותה חברה כחלק מהסגירה של הריפייננס.
- באופן כללי הריביות בריפייננס יהיו פחות טובות מאשר במשכנתא.
לסיום, כמה מושגים שחשוב להכיר:
Amortization: זהו מונח חשבונאי שמשמש להפחתה של ההלוואה לאורך זמן. למשל, 30 years amortization אומר שההחזר יחושב לפי הפחתה במשך 30 שנים. אפילו אם בפועל אנחנו מחזירים את ההלוואה אחרי 5 שנים. קצת כמו הלוואת שפיצר בארץ.
Balloon: מי לא מכיר את הספר ״מעשה בחמישה בלונים״? אז בום טארח. כשהבלון מתפוצץ הגיע הזמן להחזיר את ההלוואה. הלוואה ל-5 שנים אומרת שאחרי 5 שנים צריך לסגור את החוב. ככה למשל יכול להיות מצב שרשום בתנאים – 5 years balloon, 30 years amortization. בפועל זה אומר שחישוב ההחזר החודשי יעשה על פני 30 שנים אבל אחרי 5 שנים אנחנו נדרשים להחזיר את יתרת הקרן.
PITI: אני מתייחס לזה כמונח אחד אבל אפשר גם לפרק אותו. כל אות מסמלת משהו אחר: Principal – קרן ההלוואה, Interest– החזר הריבית, Tax – החזר המיסים, Insurance – החזר הביטוח.
שרשום לנו מה יהיה ה PITI שלנו, למעשה זה אומר שהסכום שהמלווה גובה מאיתנו כל חודש בהחזר החודשי, מורכב מהחזר קרן וריבית (שפיצר) אבל גם מיסים וביטוח. לרוב זה גם אומר שהוא למעשה ישלם בשבילנו את המיסים והביטוח.
זה אחד הדברים החשובים בהלוואה היות ויש לכך השפעה גבוהה מאוד על התזרים החודשי. זה נכון שמיסים וביטוח חייבים לשלם בכל מקרה, אבל כשאנחנו אחראים לזה, אנחנו יכולים להחליט מתי לשלם ומאיזה תקציב. במקרה הזה אנחנו משלמים כל חודש ובכך מקטינים את ה Cash Flow.
שימו לב שניתקל במונח הזה גם בצורה מפורקת, בעיקר PI שמסמל קרן וריבית.
IO: כמו במונח הקודם, גם כאן מדובר על קיצור – Interest Only. החזר של ריבית בלבד.
LTC: הכוונה ל Loan to Cost. אחוז ההלוואה ביחס למחיר הקניה. כשניקח הלוואה לקנית נכס, זה הנתון החשוב. הוא מצביע על מקסימום ההלוואה שנוכל לקבל. כשנעשה ריפייננס, המלווה יתייחס לזה בנוסף לשווי הנכס. זאת אומרת שאם אומרים לכם שתקבלו בריפייננס 70% מימון משווי הנכס (המונח הבא) שימו לב שלרוב תהיה גם מגבלה של LTC. למשל יכול מאוד להיות שאם עשיתם השבחה רצינית וה- 70% יהיו יותר מ 100% LTC אז לא תקבלו את כל ה- 70%.
איך אפשר לסדר את זה? תוסיפו כל מה שאפשר לעלות הנכס – עלויות סגירה, עו״ד מטעמכם, שיפוצים שעשיתם ועוד... כל זה יתווסף לעלות הקניה.
LTV: עשיתי ספויילר קטן מקודם, אבל כאן מדובר על Loan to Value. כמה הלוואה נקבל ביחס לשווי הנכס. במקרה של אזרחים זרים לרוב זה יהיה 60-65%. שווי הנכס יוערך על ידי שמאי.
DSCR: אחד המונחים החשובים, שאיתו גם נסיים. Debt Service Coverage Ratio. היחס בין ההכנסה נטו לבין ההלוואה. באמצעות הנתון הזה, המלווה בודק את כושר ההחזר של הלווה. אם לא קיבלתם מקסימום LTV, לרוב זה יהיה בגלל ה DSCR. בשביל לחשב את ה DSCR ניקח את ההכנסה נטו ונחלק בהחזר החודשי. למשל הכנסה חודשית נטו של $700 עם החזר חודשי של $400, יתן לנו DSCR של 1.75 (700/400=1.75(. ככל שהיחס גבוה יותר, אנחנו טובים יותר. כשאתם עושים ״שופינג״ בין מלווים, חשוב לוודא גם מה ה- DSCR שלהם. לרוב ה- DSCR יהיה בסביבות 1.25.
מצאתם שהמאמר מועיל? נשמח שתשתפו אותו!
רוצים לבחון הלוואה לרכישת נכס או למחזור הלוואה בארה״ב? לחצו כאן
כדי לחזור לקרוא את החלק הראשון - לחצו כאן
מאמרים נוספים
