רוכשי הדירות האמריקאים, היום נמצאים במצב מתסכל של מחירים גבוהים מצד אחד והיצע מאוד נמוך מצד שני. לשם כך, הנשיא ביידן שרק נכנס לתפקידו בינואר, פועל במרץ להוציא את התוכניות החדשות שלו לפועל.

מהקלות במימון בתים דרך בניית בתים חדשים, ממשל ביידן שם דגש על נגישות לכולם, הנה מספר דברים שהוא מתכוון לקדם:

• ביידן מציע לרוכשים חדשים הטבות מס מיידיות של $15K לצורך רכישת דירה
• עידוד הבנקים הגדולים לחזור לתוכנית הסיוע הממשלתית במתן משכנתאות
• עידוד קבלני בנייה חדשה לבנות יותר בתים פרטיים ודו משפחתיים
• חיזוק התוכניות הממשלתיות לסיוע לאזורים של מעוטי יכולת ומעמד הביניים

לפי האתר Realtor.com, בחודש דצמבר האחרון (2020) כמות הבתים המוצעים למכירה צנחה בכמעט 40% לעומת דצמבר 2019. הזמן הממוצע של נכסים בשוק ירד בשבועיים מממוצע של 80 יום ל 66 יום בלבד מפרסום למכירה.

אם נסתכל קדימה, נראה שהיצע הבתים ירד לשפל נוסף. בעוד הקונים ממשיכים להיות פעילים, התפרצות מחודשת של מקרי קורונה עשויה להאט את מספר המוכרים שנכנסים לשוק.

עליית מחירי הבתים בארה"ב בשנת 2020 היא הגדולה ביותר בשש השנים האחרונות!, המחירים עלו ב 8% מנובמבר 2019 עד נובמבר 2020 וזה בעקבות הריביות הנמוכות בשוק והביקוש הגדל והולך לבתים גדולים בפרברים בעקבות הקורונה.

חלק מהתוכניות של ממשל ביידן עשויות להעלות את היצע הנכסים החדשים למכירה ולסייע בתהליכי לקיחת המשכנתאות והבנייה.

בואו נפרט קצת על ההקלות:

הקלות במס לרוכשי דירה ראשונה:

ביידן מציע לרוכשי דירה ראשונה זיכוי מס של $15K כדי שיוכלו לשלם מקדמה על רכישת דירה. 

מחירי הבתים הגבוהים בנוסף להחמרות בתנאי המשכנתאות בעשור האחרון, הקשו על רוכשים צעירים לרכוש בתים והמהלך הזה אמור לסייע בכך.

בנובמבר האחרון, רוכשי דירה ראשונה היוו רק 32% מסך רוכשי הדירות כאשר לפי איגוד המתווכים האמריקאית, ברמה ההסטורית הנתון הזה לאורך השנים עמד על 40%

זיכוי המס שמתכנן ממשל ביידן, עלול להגדיל יותר את הביקוש ולהחריף את המחסור במלאי הבתים. אבל הקבלנים אמורים לקבל גם הם סיוע מביידן, מחירי הקרקעות, העבודה, החומרים והתקנות הקשו עליהם להגדיל את התחלות הבנייה.

מדיניות ההגירה הקשה של ממשל טראפ החמירה את המחסור בידיים פועלות, שכן רבים מהפועלים החוקיים והלא חוקיים נטשו את ענף הבנייה במשבר הקודם של 2008, כשענף הבנייה החל לחזור לעצמו, חלק מהעובדים כבר לא הצליחו לחזור.

בנוסף, מלחמות הסחר של טראמפ העלו באופן דרמטי את מחירי חומרי הבניין כמו ברזל, בטון ועץ.

לפי דייוויד סטיבנס, נציב מינהל השיכון הפדרלי לשעבר בממשל אובמה ומנכ"ל איגוד בנקאי המשכנתאות לשעבר "מלחמות הסחר במכסים העלו את עלות הסחורות והשירותים. עץ מקנדה התייקר באופן דרמטי בהשוואה לשנה שעברה. מחסור בעבודה עקב מדיניות ההגירה, עיכב בניית בתים חדשים"

"אני כן חושב שתחת שלטון ביידן, חלק מכך יתייצב, וקבלנים הולכים לעשות כל מה שהם יכולים כדי לנצל את ההקלות במס. הם לא ירצו לאבד את חלון ההזדמנות הזה לייצר עוד ועוד בתים חדשים"

הקלות נוספות להלוואות בחסות המדינה:

עם המהלך של הממשל החדש להקל בתנאי ההלוואות לאנשים עם רמת הכנסות נמוכה, יותר ויותר רוכשים פוטנציאליים מהמעמד הבינוני והנמוך שלא היה להם את הסכום למקדמה, יוכלו עכשיו להיכנס לשוק הנדל"ן ולקבל משכנתא בתנאים מיוחדים בחסות המדינה זה נקרא הלוואות FHA. בנוסף דמי הביטוח שלהם יהיו נמוכים יותר.

ממשל ביידן הנוטה יותר לסיוע לשכבות החלשות, רואה בצעד זה את אחד הדרכים למימוש צדק חברתי.

לאחר המשבר הגדול של 2008, הבנקים הגדולים הפסיקו לתת הלוואות FHA בעקבות הסנקציות שהופעלו עליהם לאחר שנתנו הלוואות באופן חסר אחריות מה שגרם למשבר הסאב פאיים. נכון להיום, רוב נותני משכנתאות ה FHA הם גופים פרטיים שנכנסו לוואקום הזה שהבנקים הגדולים השאירו. הצוות החדש בבית הלבן מתכוון לשים דגש רב כדי לגרום לבנקים הגדולים לחזור למגרש לש הלוואות ה FHA.

נכון להיום, בניגוד לבנקים, גופים חוץ בנקאיים אינם מחוייבים להשקיע בחזרה כספים שהרוויחו באותה קהילה שבה הם עובדים - ממשל ביידן מתכנן להשיט גם על גופים אלה את החובה להשקיע חזרה בקהילה, ובכך להפוך את הכלי הזה ליותר אטרקטיבי לבנקים כדי שיחזרו לתת את השירות הזה לנוטלי המשכנתאות.

סדרי עדיפויות מנוגדים:

למרות כל האמור לעיל, ישנה התנגשות בין הרצון של ממשל בידן מצד אחד לאפשר ליותר אמריקאים לרכוש בתים וכן לייצר יותר ויותר דיור בר השגה לבין התוכניות להגנת הסביבה.

כדי להפוך את הדיור למשתלם יותר, ביידן מתכוון לדחוף לכיוון של בניה רוויה וכדי לעשות זאת הוא צריך לשנות רגולציות שנוצרו לשם הגנה על הסביבה ויש פה קונפליקט. חלק מהשינוי שהוא מתכוון לעשות הוא לעדכן את ייעוד הקרקעות כפי שהוא היום שהרי הוא לא עודכן במשך שנים רבות, אבל אינו רוצה לעשות זאת באופן שיפגע בסביבה.

דבר נוסף שעלול להוות בעיה היא ריביות המשכנתאות שמתחילה לעלות, בשנה האחרונה, הריביות על המשכנתאות היו קרובים לרמה הנמוכה ביותר הסטורית, מה שגרם לתנופה של רכישות בתים והוסיף לעליית המחירים. 

הבנק הפדרלי רכש אגרות חוב מגובי משכנתאות מה שגרם באופן מלאכותי לשמירה על רמה נמוכה של הריבית, זה עזר מאוד לרוכשים בתקופת הקורונה ובנוסף היווה זרז לבעלי בתים למחזר את המשכנתאות שלהם ולקבל תנאים יותר טובים.

ככל שהכלכלה האמריקאית תתאושש, הצורך של הבנק הפדרלי לשמור על הריבית הנמוכה יפחת וזה יגרום להעלאה של הריביות כלפי מעלה.

הציפייה היא שהריבית לא תעלה בצורה משמעותית ותתיצב על בסביבות 3% למשכנתאות ל 30 שנה לעומת הריבית הנמוכה ביותר לאחרונה שעמדה על 2.76%

בעוד שלביידן אין שליטה ישירה הריבית על המשכנתאות, ההשפעה שלו על הכלכלה בוודאי תשפיע על קבלת ההחלטות של הבנק הפדרלי. אם הסיוע הממשלתי של ביידן ותוכניות החיסון האגרסיביות יובילו לצמיחה כלכלית מתמשכת, אז הבנק המרכזי ייטה להפחית את הזרמת הכסף לשוק המשכנתאות.

רמות הריבית בכלכלה חזקה צריכים לעלות במיוחד עקב העובדה שאנו נמצאים במצב בו הריביות הם הנמוכות ביותר שידעה אמריקה מאז ומעולם

מבוסס על כתבה מתוך האתר של CNBC

https://www.cnbc.com/2021/01/19/biden-looks-to-give-a-big-boost-to-homebuyers-and-builders.html